പുതിയ വാടക നിയമത്തിന് പിന്നാലെയുണ്ടായ വിലവർദ്ധനവ് താൽക്കാലികം; വിപണി സാധാരണ നിലയിലേക്ക് മടങ്ങുന്നു

ഈ വർഷത്തിന്റെ തുടക്കത്തിൽ നടപ്പിലാക്കിയ പുതിയ വാടക നിയമങ്ങൾക്ക് തൊട്ടുപിന്നാലെ ഐർലൻഡിലെ വാടക നിരക്കുകളിൽ പ്രകടമായ താൽക്കാലിക വർദ്ധനവ് മാത്രമായിരുന്നുവെന്ന് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ പുതിയ പഠനങ്ങളും റെഗുലേറ്ററി ഡാറ്റയും വ്യക്തമാക്കുന്നു.

മാർച്ച് 1 മുതൽ രാജ്യത്ത് പ്രാബല്യത്തിൽ വന്ന പുതിയ വാടക നിയമങ്ങൾ അടിസ്ഥാനമാക്കി ആദ്യ മാസങ്ങളിൽ പുതിയ വാടകക്കാരുടെ (New Tenancies) വാടക തുകയിൽ ഉയർന്ന വർദ്ധനവ് രേഖപ്പെടുത്തിയിരുന്നെങ്കിലും, പിന്നീട് അത് സാധാരണ നിലയിലേക്ക് താഴുകയും വിപണി സ്ഥിരത കൈവരിക്കുകയും ചെയ്തു.

പുതിയ വാടക നിയമങ്ങളും വിപണിയിലെ മാറ്റങ്ങളും

മുൻപുണ്ടായിരുന്ന ‘റെന്റ് പ്രഷർ സോണുകൾ’ (Rent Pressure Zones) പൂർണ്ണമായി ഒഴിവാക്കിക്കൊണ്ട് രാജ്യത്തുടനീളം ഒരൊറ്റ ദേശീയ വാടക നിയന്ത്രണ സംവിധാനമാണ് മാർച്ച് 1 മുതൽ നിലവിൽ വന്നത്. നിലവിലെ വാടകക്കാർക്ക് (Existing Tenancies) വർഷത്തിൽ പരമാവധി 2 ശതമാനം അല്ലെങ്കിൽ ചില്ലറവിൽപ്പന വിലക്കയറ്റ നിരക്ക് (CPI – Consumer Price Index) ഇതിൽ ഏതാണോ കുറവ്, അത്രയും മാത്രമേ വാടക കൂട്ടാൻ പാടുള്ളൂ.

എന്നാൽ, പഴയ വാടകക്കാരൻ സ്വന്തം ഇഷ്ടപ്രകാരം ഒഴിഞ്ഞുപോവുകയോ, 6 വർഷത്തെ മിനിമം കാലാവധി പൂർത്തിയാവുകയോ ചെയ്യുന്ന സന്ദർഭങ്ങളിൽ, പുതിയ വാടകക്കാരെ കണ്ടെത്തുമ്പോൾ വാടക നിലവിലെ വിപണി നിരക്കിലേക്ക് (Market Rent) ഉയർത്താൻ ഭൂവുടമകൾക്ക് (Landlords) നിയമം അനുവാദം നൽകുന്നുണ്ട്. ഇതാണ് നിയമം വന്ന ഉടൻ വാടകത്തുകയിൽ പെട്ടെന്ന് ഒരു വർദ്ധനവുണ്ടാക്കാൻ കാരണമായത്.

വിലക്കയറ്റത്തിന്റെ യഥാർത്ഥ കാരണം

നിയമം പ്രാബല്യത്തിൽ വന്ന മാർച്ച് മാസത്തിന് ശേഷം പുതിയ വാടക കരാറുകളിൽ വലിയ നിരക്കുകൾ കാണിച്ചിരുന്നതിന്റെ പ്രധാന കാരണം, വർഷങ്ങളായി വളരെ കുറഞ്ഞ വാടകയ്ക്ക് നൽകിയിരുന്ന വീടുകൾ ഒഴിഞ്ഞു കിട്ടിയപ്പോൾ ഭൂവുടമകൾ അത് വിപണി നിരക്കിലേക്ക് അപ്‌ഡേറ്റ് ചെയ്തതുകൊണ്ടാണ്.

വർഷങ്ങളായി വിപണി നിരക്കിനേക്കാൾ താഴെയായിരുന്ന വീടുകളുടെ വാടക ഒറ്റത്തവണയായി പുതുക്കി നിശ്ചയിച്ചതോടെയാണ് മൊത്തത്തിലുള്ള വാടക സൂചികയിൽ വലിയ ഉയർച്ച പ്രതിഫലിച്ചത്. ഈ ഒരു ഘട്ടം പൂർത്തിയായതോടെ നിലവിൽ പരസ്യപ്പെടുത്തുന്ന വീടുകളുടെ വാടക തുകയിൽ വലിയ കുതിച്ചുചാട്ടമില്ലാതെ സ്ഥിരത വന്നിട്ടുണ്ട്.

ദീർഘകാല കാഴ്ചപ്പാടും വിപണി നിലവാരവും

രാജ്യത്തെ ഭൂരിഭാഗം വാടകക്കാരെയും ബാധിക്കുന്ന നിലവിലെ കരാറുകളിൽ വാടക വർദ്ധനവ് 2 ശതമാനം എന്ന ദേശീയ പരിധിക്കുള്ളിൽ തന്നെ സുരക്ഷിതമായി തുടരുന്നുണ്ട്. പുതിയ വാടകക്കാർക്ക് മാർക്കറ്റ് നിരക്ക് ബാധകമായത് ഭൂവുടമകൾക്ക് ചെറിയ ആശ്വാസം നൽകിയെങ്കിലും ഇത് നിരന്തരമായ ഒരു വിലക്കയറ്റത്തിലേക്ക് നയിക്കില്ലെന്ന് സാമ്പത്തിക വിദഗ്ദ്ധർ ചൂണ്ടിക്കാണിക്കുന്നു.

ഐർലൻഡിൽ വാടക നിരക്കുകൾ ദീർഘകാലാടിസ്ഥാനത്തിൽ നിയന്ത്രണവിധേയമാകണമെങ്കിൽ പുതിയ വീടുകളുടെ നിർമ്മാണം വേഗത്തിലാക്കുകയും വിപണിയിൽ വീടുകളുടെ ലഭ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കുകയും മാത്രമാണ് ഏക പോംവഴിയെന്ന് വിദഗ്ദ്ധർ അഭിപ്രായപ്പെടുന്നു.