അയർലൻഡിലെ വാടക പ്രതിസന്ധി: പുതിയ നിയമങ്ങൾ വന്നതോടെ ഭൂവുടമകൾ വസ്തുക്കൾ വിറ്റൊഴിയുന്നു

അയർലൻഡിലെ ഭവന പ്രതിസന്ധി പുതിയ വഴിത്തിരിവിലെത്തിയിരിക്കുകയാണ്. രാജ്യമെമ്പാടും Rent Pressure Zones (RPZs) ഇപ്പോൾ പൂർണ്ണമായി നടപ്പിലാക്കി. വാടക വർദ്ധനവിന് കർശനമായ പരിധികൾ ഏർപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്. വാടകക്കാർക്ക് അമിതമായ വാടക വർദ്ധനവിൽ നിന്ന് സംരക്ഷണം നൽകാനാണ് ഇത് ലക്ഷ്യമിടുന്നതെങ്കിലും, ഈ വിപുലീകരിച്ച നിയന്ത്രണങ്ങളും മറ്റ് സമ്മർദ്ദങ്ങളും കാരണം കൂടുതൽ ഭൂവുടമകൾ തങ്ങളുടെ വസ്തുക്കൾ വിൽക്കാൻ നിർബന്ധിതരാകുന്നു. ഇത് വാടക വീടുകളുടെ ദൗർലഭ്യം രൂക്ഷമാക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

പുതിയ രാജ്യവ്യാപക RPZ നിയമങ്ങൾ അനുസരിച്ച്, ഭൂവുടമകൾക്ക് ഓരോ 12 മാസത്തിലും ഒരു തവണ മാത്രമേ വാടക വർദ്ധിപ്പിക്കാൻ സാധിക്കൂ. ഈ വർദ്ധനവ് പണപ്പെരുപ്പ നിരക്കിന്റെ (Harmonised Index of Consumer Prices, HICP ഉപയോഗിച്ച് കണക്കാക്കുന്നത്) അല്ലെങ്കിൽ ഒരു വർഷം 2% എന്നിവയിൽ ഏതാണോ കുറവ്, അതിൽ കൂടാൻ പാടില്ല. ഈ നിയന്ത്രണങ്ങൾ ഇപ്പോൾ അയർലൻഡിലെ എല്ലാ സ്വകാര്യ വാടക കെട്ടിടങ്ങൾക്കും വിദ്യാർത്ഥി താമസസ്ഥലങ്ങൾക്കും ബാധകമാണ്. RPZ-കളിൽ മുൻപുൾപ്പെടാതിരുന്ന പ്രദേശങ്ങൾക്കും ഇത് ബാധകമാകും. വാടക വർദ്ധനവ് എത്രവരെയാകാമെന്ന് കണക്കാക്കാൻ റെസിഡൻഷ്യൽ ടെനൻസിസ് ബോർഡ് (RTB) അവരുടെ വെബ്സൈറ്റിൽ ഒരു കാൽക്കുലേറ്റർ നൽകുന്നുണ്ട്. ഈ നിയമങ്ങൾ ലംഘിക്കുന്നത് വലിയ പിഴകൾക്കും മറ്റ് ശിക്ഷകൾക്കും ഇടയാക്കും.

അതിവേഗം വർദ്ധിക്കുന്ന പ്രവണത: ഭൂവുടമകൾ വസ്തുക്കൾ വിറ്റൊഴിയുന്നു

ഭൂവുടമകൾ കമ്പോളം വിട്ടുപോകുന്ന ഈ പ്രവണത ആശങ്കാജനകമായ ചിത്രമാണ് നൽകുന്നത്. കഴിഞ്ഞ അഞ്ച് വർഷത്തിനിടെ, അയർലൻഡിലുടനീളം 43,000-ത്തോളം വീടുകൾ വാടക കമ്പോളത്തിൽ നിന്ന് പിൻവലിച്ചതായി റിപ്പോർട്ടുണ്ട്. അതിലേറെ ആശങ്കാജനകമായ ഒരു കാര്യം, ഈ വസ്തുക്കളിൽ പലതും വിറ്റുകഴിഞ്ഞാൽ പിന്നീട് വാടകയ്ക്ക് ലഭ്യമാകാറില്ല എന്നതാണ്.

വാടക അവസാനിപ്പിക്കാനുള്ള നോട്ടീസുകളുടെ പ്രധാന കാരണം ഇപ്പോൾ വസ്തുക്കൾ വിൽക്കുക എന്നതാണ്. 2023-ന്റെ തുടക്കം മുതൽ 2024 പകുതി വരെയുള്ള RTB കണക്കുകൾ പ്രകാരം, നൽകിയ മൊത്തം കുടിയൊഴിപ്പിക്കൽ നോട്ടീസുകളിൽ (27,856 എണ്ണത്തിൽ) 59% (16,531 എണ്ണം) ഭൂവുടമകൾ തങ്ങളുടെ വസ്തു വിൽക്കാൻ ഉദ്ദേശിച്ചതുകൊണ്ടായിരുന്നു. ഇത് കമ്പോളത്തിലെ ഗണ്യമായ മാറ്റത്തെയാണ് സൂചിപ്പിക്കുന്നത്, ഇത് വാടകക്കാരെ നേരിട്ട് ബാധിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

എന്തുകൊണ്ട് ഭൂവുടമകൾ പിന്മാറുന്നു?

ഈ കൂട്ട പലായനത്തിന് പിന്നിൽ സങ്കീർണ്ണവും വിവിധ കാരണങ്ങളുമുണ്ട്:

വർദ്ധിച്ച നിയന്ത്രണങ്ങളും നിലനിർത്താനാകാത്ത വാടകയും (Increased Regulation and Unsustainable Rents): വാടകയ്ക്ക് ലഭ്യമായ ഭൂരിഭാഗം വീടുകളും നൽകുന്ന ചെറുകിട സ്വകാര്യ നിക്ഷേപകർ ഉൾപ്പെടെയുള്ള പല ഭൂവുടമകളും, വർദ്ധിച്ചുവരുന്ന നിയമപരമായ നിബന്ധനകൾ ഭാരമായി കാണുന്നു. RPZ പരിധികൾ കാരണം അവരുടെ വാടക വരുമാനം പലപ്പോഴും “കമ്പോള വിലയേക്കാൾ വളരെ കുറവാണ്” എന്ന് അവർ വാദിക്കുന്നു. വർദ്ധിച്ചുവരുന്ന ചെലവുകളും, പരിപാലന ചിലവുകളും, കുറഞ്ഞ വരുമാനവും കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ ഇത് സാമ്പത്തികമായി നിലനിർത്താൻ സാധിക്കുന്നില്ല.

ഉയർന്ന നികുതി ഭാരം (High Tax Burden): അയർലൻഡിലെ സ്വകാര്യ ഭൂവുടമകൾക്ക് അവരുടെ വാടക ലാഭത്തിന് 52% വരെ ഉയർന്ന നികുതി നിരക്ക് നേരിടേണ്ടി വരുന്നു. ഇത് വലിയ, സ്ഥാപനപരമായ ഭൂവുടമകൾക്ക് സാധാരണയായി ലഭിക്കുന്ന കുറഞ്ഞ നിരക്കുകളിൽ നിന്ന് വളരെ വ്യത്യസ്തമാണ്. ഇത് വ്യക്തിഗത നിക്ഷേപത്തെ നിരുത്സാഹപ്പെടുത്തുന്നു. ഈ അസമത്വം പരിഹരിക്കാൻ നികുതി പരിഷ്കരണങ്ങൾ ആവശ്യപ്പെട്ട് ഭൂവുടമകളുടെ സംഘടനകളിൽ നിന്ന് നിരന്തരമായ ആവശ്യങ്ങൾ ഉയരുന്നുണ്ട്.

വസ്തുക്കളുടെ വില വർദ്ധനവ് (Rising Property Values): സാമ്പത്തിക മാന്ദ്യകാലത്ത്, വീടുകളുടെ വില കുത്തനെ ഇടിഞ്ഞപ്പോൾ വസ്തുക്കൾ വാടകയ്ക്ക് നൽകാൻ നിർബന്ധിതരായ ഭൂവുടമകൾക്ക് നിലവിലെ വസ്തു വിലയിലുണ്ടായ വർദ്ധനവ്, വസ്തു വിൽക്കാനും, മോർട്ട്ഗേജുകൾ അടച്ചുതീർക്കാനും, നെഗറ്റീവ് ഇക്വിറ്റിയിൽ നിന്ന് പുറത്തുവരാനും ഒരു നല്ല അവസരം നൽകുന്നു.

ബ്യൂറോക്രസിയും നിയമപരമായ സങ്കീർണ്ണതകളും (Bureaucracy and Legal Complexities): RTB-യുമായുള്ള നീണ്ട തർക്കങ്ങൾ, കർശനമായ നിയമപരമായ വ്യവസ്ഥകൾ പാലിക്കൽ, വിപുലമായ ഭരണപരമായ രേഖകൾ എന്നിവയെല്ലാം കാര്യമായ സമ്മർദ്ദവും ചെലവും ഉണ്ടാക്കിയിട്ടുണ്ട്. ഇത് പലപ്പോഴും ഭൂവുടമകളെ കൂടുതൽ ഭരണപരമായ ഭാരങ്ങളോ അല്ലെങ്കിൽ സാധ്യതയുള്ള പിഴകളോ നേരിടുന്നതിലും നല്ലത് ഈ മേഖലയിൽ നിന്ന് പിന്മാറുന്നതാണ് എന്ന് ചിന്തിപ്പിക്കാൻ പ്രേരിപ്പിക്കുന്നു.

വാടകക്കാർക്കും കമ്പോളത്തിനുമുള്ള പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ

ഈ പലായനത്തിന്റെ പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ വാടകക്കാർക്ക് അതിരൂക്ഷമാണ്. വാടകയ്ക്ക് ലഭ്യമായ വീടുകളുടെ എണ്ണം കുറയുന്നത് വാടകക്കാർക്കിടയിൽ മത്സരം വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നു. ഇത് RPZ പരിധികളുണ്ടായിട്ടും. പുതിയ വാടക കരാറുകൾക്ക് വാടക വിലകളിൽ സമ്മർദ്ദം ചെലുത്തുന്നു. വീടൊഴിഞ്ഞു പോകുന്ന വാടകക്കാർക്ക്, കുറഞ്ഞ ഓപ്ഷനുകളുള്ള ഒരു കമ്പോളത്തിൽ പുതിയ താമസസ്ഥലം കണ്ടെത്താൻ വലിയ സമ്മർദ്ദം നേരിടേണ്ടി വരുന്നു. കൂടാതെ, മുൻപ് വാടകയ്ക്ക് നൽകിയിരുന്ന പല വീടുകളും ഉടമസ്ഥർക്ക് വിൽക്കുന്നത്, ആദ്യമായി വീട് വാങ്ങാൻ ശ്രമിക്കുന്നവർക്ക് ലഭ്യമായ പഴയ വീടുകളുടെ എണ്ണം കുറയ്ക്കുന്നു, ഇത് മൊത്തത്തിലുള്ള ഭവന ലഭ്യതയെ കൂടുതൽ രൂക്ഷമാക്കുന്നു.

സർക്കാർ പ്രതികരണവും ഭാവി കാഴ്ചപ്പാടും

നിലവിലെ നിയന്ത്രണങ്ങൾ സ്വകാര്യ നിക്ഷേപത്തിൽ ഉണ്ടാക്കുന്ന പ്രതികൂല സ്വാധീനത്തെക്കുറിച്ച് ഐറിഷ് സർക്കാർ ആശങ്ക പ്രകടിപ്പിക്കുന്നുണ്ട്. ഭവന ലഭ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കേണ്ടതിന്റെയും നിലവിലുള്ള ഭൂവുടമകളെ നിലനിർത്തേണ്ടതിന്റെയും അടിയന്തിര ആവശ്യകതയും അവർ തിരിച്ചറിയുന്നു. ഇതിന് മറുപടിയായി, 2024-ലെ ബഡ്ജറ്റിൽ നികുതി ഇളവുകൾ പ്രഖ്യാപിച്ചു. ഭൂവുടമകൾ ഒരു നിശ്ചിത കാലയളവ് വാടക കമ്പോളത്തിൽ തുടരുകയാണെങ്കിൽ, അവരുടെ വാടക വരുമാനത്തിന്റെ ഒരു ഭാഗം (2024-ൽ €3,000, 2027-ഓടെ €5,000 ആയി വർദ്ധിക്കും) നികുതിരഹിതമായി കണക്കാക്കാൻ ഇത് അനുവദിക്കുന്നു.

RPZs-ന്റെ പൂർണ്ണമായ നടപ്പിലാക്കലും പുതിയ വാടക സംരക്ഷണ നിയമങ്ങളും, ആറ് വർഷത്തെ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ വാടക കാലാവധി ഉൾപ്പെടെ, 2026 മാർച്ച് 1-ഓടെ പൂർണ്ണമായി പ്രാബല്യത്തിൽ വരും. ഈ നടപടികൾ വാടകക്കാർക്ക് വാടക കമ്പോളത്തെ സ്ഥിരപ്പെടുത്താൻ ലക്ഷ്യമിടുന്നുണ്ടെങ്കിലും, ഭവന ലഭ്യതയിലും ഭൂവുടമകളുടെ പങ്കാളിത്തത്തിലുമുണ്ടാകുന്ന ദീർഘകാല പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ നിർണായകമായ വെല്ലുവിളിയായി തുടരുന്നു. ഭൂവുടമകൾ കമ്പോളം വിട്ടുപോകുന്ന പ്രവണത മാറ്റുന്നതിൽ അടുത്തിടെ പ്രഖ്യാപിച്ച നികുതി ഇളവുകൾ എത്രത്തോളം ഫലപ്രദമാകുമെന്ന് അയർലൻഡ് ഭവന പ്രതിസന്ധിയുമായി മല്ലിടുമ്പോൾ സൂക്ഷ്മമായി നിരീക്ഷിക്കപ്പെടും.